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　　按揭贷款利率就是指按揭贷款时所出的相关金额。按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。最近国家政策调整，按揭贷款利率调整，快来看看吧

　　按揭贷款遇利率调整

　　项目 年利率%

　　一、短期贷款

　　一年以内(含一年) 4.35

　　二、中长期贷款

　　一至五年(含五年) 4.75

　　五年以上 4.90

　　按揭贷款遇利率调整

　　东莞陆续有银行无房贷额度 暂停接收新一批贷款

　　近日来，银行房贷问题成为全国焦点，由于房贷额度有限，不少城市陆续有银行暂停了放贷。

　　这种情况逐渐蔓延到了东莞，有市民向房掌柜透露：“东莞民生银行已经停发贷款了，首套房也不放贷。

　　6月14日上午，房掌柜先是以购房者的身份电话咨询了民生银行东莞分行信贷部经理，得到的回复是“现在贷款额度比较紧张，无论是首套房或二套房，个人房贷已经不做了，什么时候有贷款名额还不清楚。

　　对方建议房掌柜，如果着急贷款可以咨询一下其他银行，不过就他了解，东莞有很多银行也没有额度放贷了。

　　而之前已经发放同贷书，正在走申贷流程的也可能面临利率上浮10%的局面。

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　　“现在银监局约束各大银行的房屋信贷总额，我们行目前不做按揭了，只做个人信用贷款，至于什么时候能做按揭还要看国家政策，我们也说不准。

　　东莞平安银行信贷工作人员如是说道。

　　据了解，该银行停贷已有一段时间，暂未有重新放款的时间表。

　　在今年4月底曾表示会严格执行《关于新建商品住房和二手楼住房交易转让有关问题的通知》及平安银行总行关于房贷政策相关规定，对贷款进行额度管控。

　　随后，房掌柜又咨询了东莞银行中心区新华支行。

　　据东莞银行工作人员透露，该行前期积压了太多贷款，加上贷款额度的收紧，现在主要以消化积压贷款为主，暂时不能接新的贷款。

　　而此前，东莞银行首套房贷利率执行的是在基准利率的基础上浮10%，如今直接向新一批贷款举起了红牌。

　　这些银行没停贷 但房贷利率都上调了

　　除了以上商业银行停贷外，四大国有银行和个别商业银行的房贷业务继续进行，只不过贷款额度依然是十分紧凑，放款时间也延长了些许。

　　因此，业内人士建议，近期有贷款需求的购房者在签订买卖合同时，应给自己留有更长的合同履行时间。

　　但需注意的是，即便这些银行没有停贷，但都纷纷取消了房贷利率优惠，利率已普遍上调。

　　“好多银行利息上浮5-10%，房款也要排期放，很麻烦。

　　常与银行信贷部打交道的房掌柜二手房事业部东莞副总经理陈德宝透露，有的银行能做信用贷款，但这种贷款利息高、额度少，还需抵押物，不建议购房者申请。

　　招商银行东莞分行信贷部一负责人透露，招行目前未接到停贷通知，首套房执行的是基准利率，二套房利率上浮基准利率的10%。

　　(6月16日，招行首套房利率已在基准利率基础上上浮10%)

　　“5月1日以后，基本上所有银行都执行了新标准，首套房从原来的基准利率9.5折变为基准利率，我们建设银行一般首套房基准利率上浮5%，二套房利率上浮10%。

　　建设银行一位客户经理表示，只有一些和开发商有合作项目的楼盘，新房才可能有折扣，之前已经有有同贷书的大概是2、3个月会放款，其他的就需要延迟，不能确定什么时候能放。

　　房掌柜曾在5月向东莞农商行了解房贷问题，当时农商行方面称首套房最低利率可做到9.5折，时隔一个月，全国银根收紧，东莞农商行也顺势上调了房贷利率。

　　“东莞大部分银行没贷款额度，农商行目前还有，但首套房要在基准利率的基础上再上浮10%，也就是执行5.39%的利率。

　　东莞农商行一信贷人员告诉房掌柜。

　　至于分行利率和额度问题，工商银行东莞分行一信贷负责人告诉房掌柜，每个分行执行的政策都是统一的，不过自从5月政策出来之后就一直在变动，

　　基本上是每2个星期就调整一次，至今已经是第3次调整了，执行的是“首套利率上浮10%，二套房上浮15%”，可能6月中下旬还会再调整。

　　中国银行、农业银行、邮政银行方面也同样表示最近行内政策正在调整，目前执行的是基准利率，但这不代表明天或后天还是这个标准，建议购房者趁早走贷款流程。

　　除此之外，房掌柜从中介处了解到，有的区域贷款额度仍较为充裕。

　　据企石一位长期跟进房贷业务的中介透露，贷款是否收紧要看银行的存贷比，比如热销区域的房产交易频繁，贷款额度自然就消耗快，

　　特别是中行、工行、建行等与楼盘合作较多的银行，在经历之前火热的楼市后额度较为紧张，而其他镇街的额度还是很宽裕的，购房者可以考虑找镇街的银行放贷。

　　贷款案例

　　贷款：100万 贷款期限：20年 还款方式：等额本金240期 基准贷款利率：4.9%

　　如果按照基准利率上浮10%计算，执行利率5.39%，每期需要还款6816.89元，还款总额1636054.49元。

　　如果按照基准利率上浮5%计算，执行利率5.145%，每期需要还款6679.92元，还款总额1603181.01元。

　　如果按照基准利率计算，执行利率为4.9%，每期需要还款6544.44元，还款总额1570665.72元。

　　如果按照基准利率9.5折计算，执行利率为4.655%，每期需要还款6410.47元(少还133.93元)，还款总额1538512.16元。

　　如果按照基准利率9折计算，执行利率为4.41%，每期还款6117.92元(少还426.52元)，还款总额1468301.41元。

　　按揭贷款遇利率调整

　　最近，随着央行流动性逐渐收紧，随着金融市场的去杠杆，住房按揭贷款利率正在逐渐地上升。

　　有报道，在上个星期，北京上海等一线城市，首套住房按揭贷款利率已经上升到了基准利率的1.1倍，第二套住房按揭贷款利率更是上升到基准利率的1.2倍。

　　而北京等一线城市住房按揭贷款利率全面上升，其趋势也开始在二三线城市蔓延。

　　据报道，融360监测数据显示，5月份全国首套房住房按揭贷款平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。

　　同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。

　　在融360监测的35个城市首套房住房按揭贷款平均利率中，最低的为大连4.43%，最高的为石家庄4.99%。

　　也就是说，从这些数据来看，全国的首套住房按揭贷款平均利率快接近基准利率4.9%,差距只有不到4%,这就意味着各城市的住房按揭贷款的优惠利率基本上在逐渐取消。

　　这只是全国的平均数，对于一线城市来看，按揭贷款利率上升更是在加速度进行。

　　比如北京，上个星期一(6月5日)率先传出首套住房按揭贷款利率上调至基准利率(4.9厘)的1.1倍，即5.39厘，

　　北京的民生银行当天已经做出调整，其他银行据报也正在跟进，第二套住房按揭贷款利率更是已经全面执行不低于基准利率的1.2倍，即5.88厘。

　　这也是北京今年以来第5次调高首套住房的按揭贷款利率，由年初基准利率的85折，一路升至这次首套住房按揭贷款基准利率的1.1倍。

　　估计，在北京这样做之后，其他一线城市基本下都会跟进，都会让住房按揭贷款利率上升到北京这个的水平。

　　因为，一线城市对这些政策变化是十分敏感的。

　　一线城市作为政策房地产调控政策的市场风向标，一线城市的住房按揭贷款利率全面上升也很快会反映到二线城市的楼市调控上去。

　　5月份，35个城市首套住房按揭贷款利率均有不同程度上调，多数二线城市住房按揭贷款利率调整至基准利率。

　　与此同时，银行优惠利率也在逐步取消，全国已经有20家银行停止住房按揭贷款。

　　在这种情况下，住房按揭贷款利率或再次上升高点。

　　对于中国房地产市场，按揭贷款利率全面上升，这意味着什么呢?这意味着中国房地产市场的价格将出现真正地向下调整。

　　因为，2015年以来的这一轮房地产价格快速上涨，最为主要的推手就是银行的贷款基准利率全面下调及住房按揭贷款利率全面的优惠，以及以这种方式鼓励住房的投资炒作者涌入房地产市场。

　　所以，尽管从2016年930之后出台了一系列的房地产市场调控政策，比如限购、限贷、限售、限价、限商等，但这些房地产市场的调控政

　　策一直没有触及这个让房价上涨推手，从而使得这些调控出台之后，不少城市住房销售量是突然萎缩，但房价却顶在天花板不动，房价上涨预期也没有改变，整个房地产市场的观望气氛十分强烈。

　　而住房按揭贷款利率上升，再加以前这些“五限”政策，首先使得住房投资炒作者不仅没有意愿再进入房地产市场，而且也会让他们感

　　觉到进入房地产市场的成本上升和杠杆率下降而不敢及没有能力再进入房地产市场。

　　如果住房投资炒作者不敢也没有能力进入房地产市场，那么先进入者所持有的住房想交易出去已经没有了接盘侠。

　　在这种情况下，如果房地产市场的价格只要些许下跌，那么房地产市场的价格上涨预期立即会出现逆转。

　　同时，首套住房按揭贷款利率也全面上升，尽管对购买住房者没有多少作用，因为在高房价的市场，真正的住房消费者根本

　　就没有能力进入这个市场，所要进入者多以是住房投资炒作者(因为购买一套住房也可是投资炒作)，但这将进一步强化房地产市场价格上涨的预期的逆转。

　　如果房价上涨预期出现全面逐渐的逆转，不仅新的住房投资炒作者不会再进入房地产市场，而且手中持有住房者投资情绪将产

　　生变化，他们会担心房价是不是开始下跌，会担心如果房价下跌又会下跌到什么程度。

　　尤其那么过度杠杆进入者房地产市场者，这种担心的程度会更为强烈。

　　当这种情况到一定的临界点，许多持有住房者只有降低价格出售住房的一条路，别无选择。

　　这样更是会强化房价上涨预期的逆转，尽管强化是渐渐的。

　　当然，更为重要的是一线城市的住房按揭贷款利率上升，它将成为全国房地产市场按揭贷款利率的风向标，其趋势很快就会蔓延到全国。

　　因为，在全国性的统一的金融市场，其价格水平没有多少差异性，否则金融资源一定会流向价格高的城市。

　　如果再加上占信贷资源主体性都是全国性大银行，这更容易通过行政性的方式让按揭贷款利率趋向一致性。

　　当金融市场的利率水平趋向一致性，上半年那种房地产市场“因城施策”调控政策所起的作用将全面弱化。

　　这些城市的住房投机炒作者同样会不敢及无能力再进入没有出台调控政策城市的房地产市场。

　　如果这种情况出现，这些城市的房地产市场的价格上涨预期也将全面逆转，这些城市的房价向下调整也可能从这开始。

　　这些都将对全国房地产市场产生巨大的影响。

　　正如有分析所指出，随着金融市场的去杠杆，中国央行的货币政策逐渐收紧是一种趋势，这已经引发国内金融市场的价格水平全面向上位移，这已经让银行资金的成本全面上升。

　　如果银行的住房按揭贷款利率不上升而发放贷款，一定是无利可图。

　　这也意味着当前国内商业银行的住房按揭贷款利率上升是一种趋势，地方政府是无法左右的。

　　同时，住房按揭贷款利率调整权限本来就在商业银行手上，全国的商业银行会随着这种趋势全面上调整住房按揭贷款利率，因为此轮集中调整住房按揭贷款利率所受到阻力不大。

　　但是这对前一轮房地产市场调控过程中只是处于过渡期或观望期的，而未能及时出台调控政策的城市，将带来较大影响，甚至于会让今年早几个月火热的房地产市场突然冷却下来。

　　北京周边小城市的情况就是如此。

　　总之，住房按揭贷款利率全面上升，尽管对楼市的影响和冲击不会是突然，但它是遏制这轮房价上涨真正杀手，中国的房地产市场调整或许真正从这开始。

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